Vấn đề nằm ở dòng tiền!

Nguyễn Vạn Phú

Trước khi bàn chuyện giải cứu bất động sản, cần chẩn bệnh cho đúng tình thế khó khăn của khu vực này, nếu không các đề xuất giải cứu chỉ là chuyện viển vông.

Dòng tiền, chứ không phải là lời lỗ, mới là yếu tố quyết định trong nhiều ngành nghề sản xuất kinh doanh. Một doanh nghiệp, dù ngồi trên đống tài sản khổng lồ, làm ăn vẫn đang có lãi nhưng gặp vấn đề với dòng tiền cũng có thể lâm vào cảnh phá sản về mặt kỹ thuật. Chuyện này càng đúng với ngành bất động sản.

Một doanh nghiệp có trong tay 30 tỷ đồng, vay ngân hàng thêm 70 tỷ đồng để làm một dự án xây căn hộ trị giá 100 tỷ đồng. Doanh nghiệp này trông chờ vào dòng tiền thu về khi bán các căn hộ, tính ra có thể bán được với giá 150 tỷ đồng để trả tiền cho ngân hàng, thu hồi vốn và lãi. Nay bỗng dưng thị trường căn hộ đóng băng, bán không ai mua, ắt dòng tiền bị thắt nghẽn, nợ vay ngân hàng thành nợ xấu, nguy cơ phá sản gần kề dù tài sản vẫn còn đó.

Bức tranh này, cũng là bức tranh tương tự của hiện tượng bong bóng bất động sản ở nhiều nước, đang là tình trạng phổ biến của nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. Nhưng dòng tiền bất động sản ở Việt Namcó những đặc điểm khác các thị trường khác – và đây chính là nút thắt của thị trường.

Ở các nước, mỗi khi làm dự án bất động sản, người ta tính toán với dòng tiền dự tính thu về trong 20, 30 năm hay dài hơn nữa. Cho dù sau này chủ đầu tư bán dự án lại cho ngân hàng thì kỳ vọng về dòng tiền luôn gắn với một thời gian rất dài.

Ở Việt Nam, vào thời kỳ “người, người, nhà nhà” nhảy vào kinh doanh bất động sản, người ta xây dựng dự án rất lạc quan, rất ngắn hạn, vòng đời dự án ngắn, dựa trên lượng cung ảo, tỷ suất hoàn vốn nội bộ cao ngất; họ kỳ vọng vào một dòng tiền nóng hổi chảy nhanh về túi ngay sau khi hoàn thành dự án. Bởi thực tế lúc đó cho thấy kỳ vọng như thế không có gì quá đáng. Dự án còn trên giấy đã bán thu tiền. Nhà chỉ mới đổ xong móng, đã có hàng ngàn người chen nhau mua. Người mua hầu như là người đầu tư, mong tìm chênh lệch giá khi mua bất động sản nên mua bằng tiền của chính họ, mua trả hết chứ không có chuyện trả dần trong 20, 30 năm. Nay thị trường đóng băng, chênh lệch giá không còn, lập tức dòng tiền nóng này biến mất, chủ đầu tư lâm vào bế tắc ngay. Nếu họ xây dựng dự án với tầm nhìn 20, 30 năm chưa chắc đã khó khăn như hiện nay.

Chính vì đặc điểm này nên trước đây thị trường bất động sản Việt Nam sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ cao – người ta liều lĩnh vay tiền và ngân hàng liều lĩnh cho vay làm dự án trong khi vốn của chủ đầu tư là không đáng kể bởi ai nấy đều nghĩ sẽ thu hồi vốn rất nhanh. Bong bóng vỡ, tiền không về nhanh như mong đợi trong khi lãi suất cao đang đè nặng thị trường và đồng thời đe dọa luôn sức khỏe của các ngân hàng thương mại.

Nhiều doanh nghiệp rót tiền từ lãnh vực kinh doanh chính của mình, có thể là chế biến thủy sản, đóng tàu, làm đồ gỗ… vì cứ nghĩ đẩy một dòng tiền ổn định, chắc chắn vào nơi sẽ tạo ra dòng tiền thu hồi nhanh, lãi cao gấp mấy lần là chuyện khôn ngoan. Nào ngờ, dòng tiền thu hồi nhanh không tồn tại mà dòng tiền ổn định của ngành nghề kinh doanh chính cũng bị ảnh hưởng theo.

Gom những yếu tố này lại, chúng ta thấy ngay đặc điểm nữa của thị trường bất động sản Việt Nam: đó là sự dắt đây, sự dính líu của thị trường đến nhiều khu vực khác của nền kinh tế. Dòng tiền bất động sản cạn kiệt làm ảnh hưởng dây chuyền đến nhiều dòng tiền khác. Bất động sản từng là nguồn cơn của khủng hoảng kinh tế ở nhiều nước như Nhật Bản, Thái Lan, Mỹ. Ở Việt Nambất động sản cũng đang và sẽ là ngòi nổ nhiều cơn chấn động khác. Trước tiên là các ngân hàng, liên quan trực tiếp khi cho vay kinh doanh bất động sản hay liên quan gián tiếp khi nhận tài sản thế chấp là bất động sản – tất cả thể hiện thành vấn nạn nợ xấu đang là gánh nặng cho cả nền kinh tế. Thứ đến là các doanh nghiệp nhà nước đầu tư ngoài ngành, ở đây là vào bất động sản, với những khoản thiệt hại khổng lồ, khó giải quyết. Báo chí đang đăng tải những câu chuyện liên quan đến nút thắt dòng tiền bị nghẽn ở mọi nơi, mọi lãnh vực. Từ chuyện doanh nghiệp thủy sản vỡ nợ vì đổ vốn vào bất động sản đến chuyện ngân hàng phát mãi nhiều dạng nhà dưới giá thị trường; từ chuyện tồn kho các sản phẩm liên quan đến xây dựng đến doanh nghiệp nợ nần lẫn nhau vì bất động sản.

Nếu không giải quyết dòng tiền cho bất động sản, chính ngân sách nhà nước cũng sẽ khó khăn. Ví dụ thu tiền sử dụng đất năm 2011 lên đến trên 50.000 tỷ đồng trong khi 9 tháng đầu năm 2012, khoản thu này chỉ còn 23.000 tỷ đồng. Ngân sách nhiều địa phương trông chờ vào khoản thu tiền sử dụng đất này, nay không có để thu thì mất cân đối ngân sách đương nhiên sẽ xảy ra.

Trong bối cảnh đó, chúng ta sẽ thấy ngay sự phi lý của nhiều đề xuất giải cứu bất động sản. Ví dụ có nơi đề nghị nhà nước bỏ ra vài ngàn tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho người mua nhà. Ngân sách đang cạn kiệt lại trông chờ tiền bù lãi suất từ két sắt nhà nước! Càng phi lý hơn với đề xuất địa phương bỏ tiền ra mua nhà, sau này bán lại cho dân! Các địa phương đang tính chuyện phát hành trái phiếu để trang trải chi tiêu, lấy đâu ra tiền mua nhà?

Các đề xuất giảm thuế giá trị gia tăng, chia nhỏ căn hộ cho dễ bán cũng khó lòng có tác dụng vì nhắm đến người mua có nhu cầu thực sự trong khi đối tượng mà nhiều dự án nhắm đến là người mua đầu cơ, trả tiền ngay để tạo ra dòng tiền như đề án nguyên thủy của họ. Các đề xuất giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giãn thời điểm nộp tiền sử dụng đất e rằng chẳng có hiệu quả gì nhiều so với kỳ vọng dòng tiền nóng thu hồi nhanh của nhiều chủ đầu tư.

Giải pháp cho thị trường bất động sản, do những yếu tố nói trên, ắt phải đến từ bản thân các doanh nghiệp bất động sản: thay đổi hoàn toàn những tính toán tài chính cho dự án, dựa vào dòng tiền, nay phải kéo dài ra 20, 30 năm, để trang trải vốn vay, thu hồi vốn. Thay đổi đó có thể sẽ thể hiện bằng nhiều hình thức. Giảm giá bất động sản mạnh hơn nữa, đến 30% như nhiều phân tích, để chuyển đổi được đối tượng người mua, là người thật sự có nhu cầu. Từ đó các giải pháp nhắm đến việc kích thích sức mua như giảm thuế mới có tác dụng. Bán lại dự án cho các định chế tài chính có khả năng lập kế hoạch với dòng tiền dài hơi hơn. Dĩ nhiên mức chiết khấu phải cao mới bán được. Hợp tác thật sự với các ngân hàng để tính toán lại dòng tiền qua cơ chế mua trả góp như các thị trường bất động sản nước ngoài.

Dù sao, các bên liên quan trên thị trường bất động sản phải nhận ra một thực tế: đã nhiều năm họ đã có những ảo tưởng về sự bền vững của thị trường nên góp sức thổi bong bóng ngày càng to và cũng đã có lúc thu lợi lớn. Nay họ phải gánh chịu phần chính khi bong bóng xẹp bằng cách tự điều chỉnh. Không thể bắt ngân sách nhà nước gánh chịu qua các biện pháp như giảm thuế vì như thế sẽ không công bằng với người dân. Càng không thể đòi chuyển các dòng tiền đang lành mạnh sang bù đắp cho dòng tiền bất động sản, như một số đề xuất, bởi đó chính là thể hiện rõ nhất của tác hại từ nhóm lợi ích.

Theo blog Nguyễn Vạn Phú